天津市商场招商公司，井泉市场旺铺出租转让

天津井泉市场管理成立于2018年12月。位于天津市河东区津滨大道194号中储装饰城二楼，占地面积12000余平方米，紧邻第六道小区，西侧平和装饰城。是市区规模较大的淘宝城。商场主要经营服装百货淘宝、特色美食餐饮、网红蹦床娱乐、儿童淘气堡、室内小电车、大型儿童娱乐区设有:卡丁车、碰碰车、漂流、喂奶鱼、旋转飞机、快乐喷球、海盗船等。休闲区设有舒适奢华椅、方便快捷充电宝等。商场内环境优雅、布局合理、空调应季温度舒适。特色美食餐饮区有全国各地知名品牌美食。井泉时尚街是一家集购物、休闲、餐饮于一体,带领城市生活新主张的大型综合商场。

商务谈判工作是商务人员必须掌握的一项重要工作技能，商务谈判工作贯穿于项目招商工作的始终，甚至要延续到整个租赁期。

谈判后需要做的工作

1.做好谈判的备忘，并取得签字确认

每次谈判过后，要及时将会谈结果整理成书面的备忘，作为谈判成果予以固化，避免因反悔影响谈判进度。备忘不是协议，应该客观地反映双方的立场和观点，并将无法取得一致的事项客观列出，双方核对无误后可签字确认，并各执一份。

2.谈判的进度要及时汇报，并针对对方的态度进行相应的调整

对每次谈判的进展情况要及时汇报和反馈，反馈时要实事求是，不要回避问题，并尽可能将对方的原话和说话的前因后果反映清楚，便于公司的准确判断。对方的回函、确认的图纸等书面材料也要尽快提供。

3.拟定下一步的谈判方案

要及时根据对方的态度和我方领导的指示调整我方的谈判计划，常用的策略有：

（1）坚持：此策略一般用于对方初步提出还价条件时，要让对方感觉到我方让步的困难，否则对方会不断得寸进尺，并且对我方的让步无动于衷。反之，对方会对我方的让步感到满足，并以相应的让步作为回报。坚持的项目不仅是租金，还应包括免租期、递增率、交房条件、物管责任等各个方面。

（2）让步：谈判本身就是一个相互让步和相互妥协的过程，让步分为实质性让步和策略性让步。

所谓实质性让步是指对损失我司既定的利润目标、增加成本等条件的让步，这是我们在谈判中要慎之又慎，甚至不能有任何退步的，例如面积计量的方式、租赁价格的底线、保证金收取等。策略性让步是指在我司设定的底线范围之内，或本身就是用来让步的虚设防线上的妥协。在双方陷入僵局时，适当的让步可以推动谈判的延续。

（3）搁置：当对方提出的要求我方无法满足或不想立即答复时，暂时的搁置是个好办法。搁置并非中断谈判，而是将某一条款放一放，先谈其他的内容，再回头谈搁置的问题。此策略有利于整体谈判的推进，又不至于丧失我方的原则。

（4）变更租赁标的物：当对方提出的条件确实与我方希望达成的协议存在较大的差距，而这一差距无法弥合时，变更租赁标的物可以打破僵局，并打乱对方既定的谈判计划。

（5）迂回：我司在租金的要求方面无法实现时，可以通过缩短免租期、增加保证金、增加递增率、缩小租赁面积、降低交房技术条件等方式来实现我司的利益，或者通过这些利益的让步来实现租金水平的增长。

法律意义上的转租涵盖两种情况

一种是常规理解中的转租

就是出租人将商铺租给承租人，承租人再将商铺租给第三人，出租人与原承租人之间的法律关系继续有效。而新进的第三人只与原承租人有法律关系，与出租人没有关系。

转租后原承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即第二承租人使用，而租赁物如何进行使用，对出租人有着直接的利害关系。因此，我们才需要在合同中规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意承租人不得转租。

这里经出租人同意非常重要，从法律上来说，出租人的同意不一定是明示同意，也可能是推定同意。也就说如果出租人知道或者是应该知道承租人进行了转租，在法律允许的时间内没有制止或者是行使解除权，则这种转租是有效的。

所以为了避免出现争议，我们一定要在合同中约定，这种同意必须是书面同意，这样约定就限定了承租人的告知义务，也就是说他要想获得书面同意，就必须要把转租这件事告诉出租人。

另一种情况就是承租权的转让

这种情况有点类似于房产销售中的更名，就是出租人跟原承租人解除租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。

这种情况有时候我们是允许的，比如本来是代理商在做，他做了一段时间不愿意做下去了，但是品牌商还愿意继续跟商场来合作，他可能会找个新代理商来替代原代理商，或者是品牌商直接直营了。如果这个品牌还可以，商场可能是允许他转让的。不过出现这种情况时，我们应该优先考虑品牌商直营，因为这样更换之后，实际上租户质量是提升了，品牌的运营能力和抗风险能力都得到了加强。

而如果更换的新承租人是个新手，这时候可能是在降低租户质量，租户质量降低就是在加大出租人的风险。因此，如果我们判断租户质量是在降低的，就应该要求在新合同中追加品牌商或者是原承租人为连带责任人。如果新承租人违约给出租人造成损失，他们将承担连带责任，也就是说需要他们给新承租人做个dan保。

有时候承租权转让会比较隐蔽。比如原承租人直接将公司转让给了新承租人。表面上一切合作都没有发生变化，只有经过一段时间，商管人员才能发现异样，感觉老板似乎换人了。为了避免出现这种情况，在合同中要约定，涉及承租人公司法人变更、股权转让等行为都应该履行告知义务，否则出租人有权解除合同，并追究原承租人的违约责任，也就是说不能让原承租人轻易逃脱合同义务。

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